开元房产(New Century Real Estate)两个月前将楼盘价格下调15%时，这家中国开发商不仅不是在恐慌，还洋洋得意。它相信借助此次打折可以抢占市场先机，卖出积压库存公寓，是精明之举。

过去10年，中国房地产均价上涨一倍有余，在此期间房地产公司极少降价。开元估计，杭州开元名郡楼盘降价将吸引如潮水般的兴趣。他们的估计是对的——只是在一开始。

业务经理骆成武表示，前来看房的人数一夜之间多出4倍。

但到了5月的第一周，最初的兴奋已经褪去。杭州其他开发商也降低要价，开元的优惠不再独一无二。

“确实，在一开始宣布降价的时候，我们吸引了一大批顾客。但后来，情况只是说得过去，算不上疯狂。我们没能售空，”开元名郡展示中心的一位女售楼员表示。她指着由14座塔楼组成的该楼盘的模型，告诉记者仍有数十套未售出。

开元名郡位于杭州市边缘的远郊，但它的命运关系到中国经济的核心担忧。

近几个月的局面十分明显：在发展较为落后的小型城市，房地产市场开始下滑。但政府和分析人士一直认为，较为富裕的大城市能够更好地抵御压力。

但杭州动摇了这种信念。作为浙江省会，它拥有近900万人口，也是中国最富裕的城市之一。如果它的房地产市场出现困难，对整个中国都不是好兆头。

“不久之前，一些人还将杭州视为一线房地产市场。如今，这里的供应过剩也已经十分明显，”瑞信(Credit Suisse)分析师杜劲松表示。杜劲松近几个月曾经带投资者去杭州考察，以评估它面临的挑战。

昨天公布的政府数据显示，今年头4个月全国房地产销售额同比下跌7.8%。这已经伤害到房地产开发商的信心，它们削减新项目投资，导致头4个月全国房屋新开工面积同比下降22.1%。

房地产投资直接占据中国国内生产总值(GDP)的近五分之一，如果库存的膨胀像预料中的那样导致施工放缓，将对经济增长产生不利后果。

可以理解，观察人士会认为，中国以前就有过类似的经历。中国房地产市场曾在2008年和2011年出现短暂低迷，不过低迷过后却是强力反弹。但那两次低迷，都是因为中国政府出台紧缩政策试图抑制房价失控。这次则是市场力量主导的低迷。杜劲松表示：“这次的下滑几乎完全是供应过剩导致的。”

中国房地产指数系统(CREIS)的数据显示，按照当前的住房销售速度，杭州将需要大约25个月才能消化完当前的住房供应。这远远高于近几年平均10个月的库存消化周期。

类似情况正在中国各地上演。最为严重的仍是那些人口大约在100万到300万之间、被称为三四线城市的地区。瑞银(UBS)的数据显示，这些城市的住房库存消化周期从2012年初的25个月，攀升至逾30个月。

然而，如今房地产市场的逆风也刮到了中国的一线城市。今年4月，北京、上海、深圳和广州这四个特大型城市的住房销售环比平均下降20%，远高于大多数较小城市的降幅。

野村证券(Nomura)经济学家张智威上周在一份报告中写道：“现在的问题不再是中国结构性供应过剩的房地产市场是否或者何时进行修正，而是修正力度有多大。”

当地媒体报道称，杭州市政府希望通过设置购地保证金上限来帮助房地产开发商——此举将缓解开发商的现金流压力。但这种举措也旨在鼓励开发商购买更多的土地——卖地是当地政府的一项关键财政收入来源——从而建造更多的房屋。

在开元名郡楼盘附近的田地里，一位头戴草帽、裤管卷起的吴姓老人正在照料地里的庄稼。这位老人说，尽管开元有各种问题和困难，但他正在干活的这块地已经被划定为房地产开发区域，推土机开进地里只是时间问题。

他说：“杭州市政府应该按照人口规模限制住房土地供应，但他们没有。他们圈了许多地，但这和规划可不是一回事。”

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