近日各大城市新国五条地方细则密集出台,从目前已公布的地方细则来看，地方政府对于是否进一步强化房地产调控仍处于观望阶段。除北京外，各大城市基本将今年新建商品房价格涨幅目标与人均可支配收入的实际增长速度 相挂钩。考虑到居民可支配收入的实际涨幅大约在8-10%左右，这样的目标很难说与新国五条中强调的“保持房价基本稳定”的原则是相一致的。

从具体的措施而言，大部分城市的调控细则只是重申了目前已经在执行的房地产调控措施，如限购限贷政策。而在市场最关注的征收资本利得税（售房利润的 个人所得税）方面，大部分地方细则避而不谈。北京、上海、重庆、天津重申国办发17号文中的“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实原值的，应依法严格 按转让所得的20%计征”。在最详尽的北京版细则里，又加上“不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是 家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”。但是，如何核实房屋原值，什么是核定征收方式，并未有明确规定，因而仍然缺乏实际操作性。

依此实行，新国五条不仅未能起到稳定房价的效果，而且在短期内还给房地产市场带来了推波助澜的作用。新国五条宣布后许多城市出现二手房交易大幅上升的现象。搜房的数据显示3月份百城房价平均上升1.06%，是2011年2月以来的最快单月涨幅。

这种应声而涨的现象在以往的几次楼市调控中是没有出现过的。因此，不少学者专家撰文归咎于资本利得税的征收，认为这会增加交易成本而导致房价进一步上涨。真的是这样吗？

并非如此。但是，新国五条中关于资本利得税的征收方面至少有两个明显的失误，是造成政策南辕北辙的主要原因。一是在政策宣示和执行之间的时间窗口， 造成短期内二手房交易的异常波动，而对政策实施后二手房供应会大幅萎缩的担心推动了新房价格的上扬。二是未明确具体执行细则，导致市场对资本利得税是否会 被征收、如何征收、是否会长期征收都存在很大的政策不确定性。

我认为，要稳定楼市，应该尽快在全国范围内推出并执行房产税和资本利得税，并使之成为一项长期的政策安排。

房产税和资本利得税的直接效果是提高住房的持有成本和降低住房投资的回报率，因此对于降低投资性需求会有明显的效果。两者最大的区别在于：房产税对 于降低现有住房空置率的作用更为明显。由于持有成本上升，多套房持有者或者会选择出租，或者会选择出售。而对现有空置房的挤出是缓解楼市供需压力和防止未 来楼市出现崩盘的重要一环。

与这一观点相关的是对目前楼市供需情况的基本判断。通常认为，中国的楼市上涨是由于供小于求的原因。部分专家认为住房市场仍然是严重的供小于求，因此房价会持续上涨。但是，从数据来看这一结论可能有失偏颇，尤其在三四线城市可能是一种误判。

我们先引用两会中政府报告的数据：截至2012年底，我国城镇和农村人均住房面积为32.9平方米和37.1平方米，较五年前分别增加2.8和 5.5平方米。总体来说，这一水平与我国目前的经济发展水平是相适应的，相距我国2020年小康社会居住目标中提及的城镇人均居住面积35平方米的指标并 不遥远。

再来看一下最近的一些供给指标。以2012年为例，新建成 商品住宅面积为7.9亿平方米，新开工住宅面积为13亿平方米，而在建住宅面积在年底达到43亿平方米。以人均30平方米计算，分别对应2630万、 4300万和1亿4300万人口的居住需求。在某些省份，住宅在建面积与最近一年销售的比例超出5以上。也就是说，按照目前的销售速度，目前在建的房子需 要五年以上才能售完。还不包括新增保障房的供给（今年计划基本建成470万套）。

因此，整体判断，虽然目前中国整体还处于供小于求的情况，但是，住房住小于求最严重的时候已经过去。从地区分布上看，住房供应最紧张的是京沪广深等一线城市，而部分三四线城市很可能会出现供大于求的局面。

此外，住房分配不均是导致中国住房市场供给紧张的一个主要原因。虽然我们没有关于住房占有分布情况的信息，但是公认的情况是，中国很多家庭拥有几套 甚至几十套住房，空置房的现象比较严重。这与房改以来居民收入和财富差距的扩大是相一致的。如果说过去十五年内收入分配差距的扩大是导致住房分配不均的一 个原因，那么房价的快速上涨又进一步扩大了社会财富分配的差距。以两个收入相似的中产家庭为例，如果一方持续将所有积蓄都投入到买房，而另一方选择将储蓄放入银行，那么他们目前财富的拥有将有天壤之别。

因此，楼市调控除关注总体供给外，也应更多关注提高现有住房的利用和缓解住房拥有中存在的结构性问题。考虑到中国人口老龄化和独生子女政策带来的人口结构方面的变化，在未来十至二十年内，住房需求和供给之间可能会出现根本性的反转。如果一味强调增加供给总量，而忽视住房分配结构，在未来需求出现下降 时，由于住房供给的不可逆性，可能会导致和加剧可能出现的楼市崩盘。

而调整住房结构分配，房产税和资本利得税的组合是一种有效的长期安排。这有利于降低住房的投资性功能。如果政府能将新增税收收入用于支持保障房建设和改善社会保障体系，会有助于收入的二次分配和缩小收入差距。

当然，如果住房不再成为居民的一种主要投资工具，居民财富和储蓄的去向会是一个难题。这需要政府加快金融市场的改革，为居民储蓄提供新的稳定的投资渠道。而这一点是楼市调控本身所无法解决的一个瓶颈问题。

原文来自：www.ftchinese.com